成都链家二手房挂牌套数超过10万套已经有一段时间了，从2018年初的14000余套到如今的10万多套。一年半的时间，成都二手房存量涨了7倍。
二手房存量暴涨的城市不止成都。
今年上半年，贝壳研究院发布的一份<2019上半年二手房市场报告>中指出，在重点监控的29个城市中，有27个城市二手房库存至少连续三个月上涨。也就是说，全国二手房存量都在上涨，呈现供大于求。
截止目前，链家网二手房库存超过10万套的城市已有成都、重庆、武汉。
二手房往往能最真实地展示买卖双方的意图，也能客观反映出市场上的接盘能力。
在这些卖方挂牌及买房接盘的一些数据中，我们也发现了一些有意思的点。从这些数据中，我们似乎可以窥探到成都最真实的买卖现状。
这篇文章，我整理出了一些数据，聊聊我的观点。
1把成都链家的10万套房拆解
10万套房源都是怎么来的？链家网的每套房子都有标签，而且提供了筛选，我准备把这10万套房拆解开来看。
① “满2年”+“满5年”的房子只有25907套
如果只选中其中“满2年”的标签，这部分房源只有10314套，“满5年”的房源只有15591套。
产权满2年的住房免增值税，满五年且唯一住房可免个税。
也就是说，链家网目前挂牌的10万多套房源中，75%的以上房子产权都没满2年，都需要缴纳增值税。
你也可以理解成，75%的房子都是近两年内发生过产权交易，或者近两年才交房的小区。
这很容易让人联想到，前两年买了房的人在“抛货”。
大部分买家或卖家都希望产权证满2年再出手，可以省几万税费。但对于投资客来说，二手房的下跌周期中，多等的时间，或许会造成更大的亏损。
但是，也存在另一种可能，改善市场到来，不少购房者在“腾房票”。
因为当下的限购条件限定了一个家庭最多只能拥有2套住房（单身家庭一套）。如果需要改善居住条件购买，只能先卖再买。我身边确实也有很多这样的案例存在。
并且，当下的市场能刺激很多的改善需求。
因为目前，成都同地段的个别新房和二手确实还存在一定的“剪刀差”。比如城东的华润悦玺、恒大云门、青秀未遮山等。同地段二手房置换新房，不仅在价格上有优势，新房从品质上还能实现超越。
② 总价150万以下的房源占比66%
如果把筛选条件控制到总价，链家挂牌的10万多套房源中，总价150万以下的房源为67650套，200万以下的房源为82938套，占比超过80%。
以主城区来看，200万以下的大部分房源，户型都在90㎡及以下。
也就是说，低总价、小户型占据二手房市场最主要的供应。
这说明市场里有两件事或将发生：
第一点，置换需求将成为市场主流，改善市场会迎来新的成交高峰，当然，这一点更多会体现在新房的成交体系里。
第二点，小户型在逐渐被市场抛弃。
市场折射出的真实数据，往往也会对投资逻辑产生影响。未来，小户型在市场上一定不吃香。
在成交端口的数据也佐证了这一条观点。
下图是今年7月成都二手房成交户型分布，套一的占比仅10.3%。根据我模糊的记忆，过去几年，套一户型至少有15-20%左右的成交占比。
这也是在限购的压力下，置换房屋的成本越来越高，更多购房者还是愿意一步到位，至少不希望短期换房。所以很明显的，如果你手上有小套一，对购房者来说就没什么吸引力了。
2成交端口，购买力有瓶颈
链家除了会展示真实的挂牌数据外，网站也会公开每日的成交量以及成交价格。
其中某数据平台会对这些数据收集并整理出一系列的详细报告。
①.150万以下二手房成交占比高达73.6%
在7月成交的二手房中，成交占比最高的为总价100-150万区间，占比34.6%，100万以下占比39.3%。73.6%的人买走了总价150万以下的二手房。
在二手房的成交群体内，成都购房者的购买力大部分在150万以下。你也可以理解成，成都大部分接盘侠的购买实力，还不到150万。
购买力不足的现象，除了要看购买总价，另一个非常重要的参考维度是套均面积。
② 二手房成交套均面积不足90㎡
下图是2013年-2019年7月，成都二手房套均面积走势图。
可以很明显的看到，套均面积波峰在2014-2016年初，二手房成交套均面积在100㎡左右，这也是成都楼市最冷却，且是价格低谷。
自2016年成都房价明显上涨后，二手房成交的套均面积开始持续下滑。在房价的波峰2018年上半年，套均面积到达最低点（中位数最低点不足80㎡），也是成交量的低谷。
注：此处需要关联成都二手房成交价格走势数据，如下图：
两个数据结合起来看，我们可以得出一个结论，随着二手房成交价的上涨，购房者买的房子越来越小，买的人也越来越少。
此前，有很多乐观派认为成都的购买力强劲、深不见底。从数据来看，是不成立的，至少不是主流人群。
说在最后
我们每月都会看到成都二手房近万套的成交量，以及更多的二手房上新。
在成都二手房成交占比越来越高的今天，从这些真实的数据里，我们也看到了成都二手房买卖的一些真相。
既有投资客抛货，也有刚需接盘。
但似乎并没有我们想象的那么乐观。
